На жилищном нацпроекте поставили «Крест Маршалла»
Получение проектного финансирования - сложная процедура, которую не все сумеют пройти, а само оно обходится очень недешево.
Вот уже 3-ий месяц застройщики работают по новым правилам – на базе кредитов и проектного финансирования. Но банки могут отказать в выдаче кредита, если компании не соответствуют требованиям о рентабельности проекта. Мы решили выяснить у профессионалов их мировоззрение на этот счет.
Сколько проектов застройщиков соответствуют требованиям банка о 20% рентабельности и реальна ли вообщем эта цифра? Что делать, если банки по факту низкой рентабельности кредитов не дадут?
Дмитрий Логинов, управляющий юридического департамента АН «БОН ТОН»: «Вопрос рентабельности жилищного строительства в Рф всегда был острой темой для дискуссии. В обществе существует устойчивое мировоззрение, что стройка - это очень прибыльный бизнес, доходы которого способны достигать 200-300%. Этот миф уходит своими корнями в начало нулевых, когда взрывной рост русской экономики и доходов населения привел к ажиотажному спросу на недвижимость, а квартиры росли прямо до 10% за месяц. Но после 2008 г. рынок первичной недвижимости «успокоился», доходность свалилась, спекулятивные инвесторы ушли, а рентабельность проектов снизилась до 20-30%.
В 2012-2019 гг. правительство, пытаясь решить делему обманутых дольщиков, поочередно ужесточало требования к девелоперам, и к 2019 г. большая часть застройщиков работают со «умеренной» средней рентабельностью в 10%.
Банковский сектор сейчас готов предоставлять строителям нужные средства под 5-10% годичных. В конечном итоге реформа долевого строительства оказалась в заложниках «законов экономики». Проекты со сроком реализации в 2-3 года и общей доходностью в 7-13% не могут позволить для себя кредит под 5-10% в год. Строители не готовы работать в убыток, а банки не хотят финансировать низкодоходные стройки – от этого отталкиваются финансисты, говоря о готовности кредитовать проекты с 20% рентабельностью. При этом цены на жилую недвижимость должны пойти ввысь, чтоб «подтянуть» низкодоходные проекты к банковским требованиям. Но все упирается в продолжающееся падение реальных доходов населения. Выходит замкнутый круг: на рынок не будут допускаться проекты с доходностью ниже 15-20%, а объемы жилищного строительства будут понижаться.
Пока от обвала выручает плавный формат перехода на эскроу-счета. А ситуацию в целом можно описать фразой, ставшей крылатой посреди профессионалов, - «На нацпроекте поставили Крест Маршалла».
Если банки кредитов не дадут, то выход один – строить за счет собственных средств. Броский пример – 1-ый дом, построенный с внедрением эскроу-счетов. Застройщиком был воронежский ДСК, и стройка осуществлялась без вербования проектного финансирования».
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management: «Ответить точно на вопрос о согласовании рентабельности - нереально, но цифра в 20% смотрится реальной. Если под рентабельностью иметь в виду отношение прибыли к затратам, то многие проекты будут соответствовать аспектам методики расчета, по последней мере, на бумаге. Мы оцениваем будущие расходы и доходы, которые строятся на основании некоторой документации. В этом процессе есть огромное количество подводных камешков, почти все может изменяться в процессе разработки документации, и никто не застрахован от скачков цены на разные виды строй материалов - рост отдельной позиции может составлять 40-50% в год.
Доверие банка к расчетам и оценкам будущих продаж - довольно личный момент, и если оно не сложится в положительном для застройщика ключе, реализацию проекта почти всегда придется отменить, а застройщики, не получившие банковского одобрения, могут совсем закончить свою работу. Также я думаю, что в последнее время мы будем следить тенденцию слияния и поглощения увлекательных маленьких застройщиков более большими».
Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС»: «Никакой застройщик не будет работать в убыток для себя – банковские проценты и остальные дополнительные издержки в любом случае будут вложены в цена квартиры. Рентабельность столичных проектов довольно высока – невзирая на огромное количество предложений, столица обладает достаточным платежеспособным спросом. Препядствия могут появиться у застройщиков в регионах – маржинальность на локальных рынках существенно ниже. У застройщиков должна быть возможность получать какие-то преференции, работая в регионах, где есть спрос на новое жилище, но платежеспособность низкая. Может быть, там должна быть как раз более высочайшая лояльность банков».
Альберт Клюев, денежный директор Tekta Group: «Для банков главные характеристики при оценке кредитоспособности проекта – это коэффициенты покрытия долга, характеризующие способность застройщика рассчитаться по кредитным обязанностям, и припас прочности проекта в отношении выполнения заемных обязанностей. И на этот показатель оказывает влияние не только лишь рентабельность проекта, да и толика собственных средств, вложенная застройщиком в проект.
А при нынешней конъюнктуре, на наш взор, далековато не все проекты старенькой Москвы имеют рентабельность больше 20%».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Трудно оценить рентабельность всех проектов застройки, так как расходы на строительство, цена земли, подключение коммуникаций всюду различные. Но соотношение себестоимости строительства и цены реализации новостроек в Рф свидетельствуют о том, что рентабельность в 20% – это большая уникальность. Разница в себестоимости строительства и цены реализации не очень значительна и в среднем по стране составляет 9%. Ветвь с такими показателями, естественно, рассматривается банками как рискованная. Исключение составляют Москва (57%) и Санкт-Петербург (29%), где роль в проектах застройки для банков любопытно. Полагаю, требование рентабельности от банков вправду может стать неодолимым препятствием для многих застройщиков».
Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан»: «20% рентабельности животрепещущи для больших городов, а в регионах обычно этот показатель не превосходит 15%.
Из нашего опыта могу сказать, что для получения проектного финансирования компания должна быть готова к очень внимательному исследованию банком документов, проверке цифр и вопросам. Бюджет проекта должен быть понятным и лаконичным. Проект состоится только в этом случае, если банк поверит в его рентабельность и в профессионализм застройщика.
Мы первыми начали масштабно запускать проекты с внедрением эскроу-счетов, и сейчас работаем в Перми, Набережных Челнах и Хабаровске. Итог обеспечит наибольшая прозрачность: мы готовили обоснование для каждой числа, ведали об особенностях проектов. Этот процесс занимает сильно много времени. Думаю, через год банки сумеют нарастить особые компетенции по оценке рисков строй проектов и их мониторингу, и процесс ускорится.
На мой взор, требование банков о 20% рентабельности проектов для получения проектного финансирования жесткое, но справедливое. Это показатель источника погашения кредита, возможности компании выполнить обязательства по возврату средств.
Если банки кредитов не дадут, то тут два пути: прирастить объем собственного роли самого застройщика в проекте либо строить только на свои средства».
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Для столичных девелоперов рентабельность 20% и выше – это реальные значения, тогда как для компаний, работающих в Подмосковье, показатель нередко недостижим. Застройщики обязаны работать с малой маржинальностью, не имея способности для наращивая цен. По моим оценкам, в зоне риска находится до четверти подмосковных девелоперов.
Хоть какой банк рассматривает себе сценарий резкого сокращения спроса на рынке, в итоге чего в проекте придется снижать цена, хотя на практике такое очень маловероятно. При рентабельности меньше 20% есть риск, что, снижая цена квадратного метра в проекте, девелопер не сумеет возвратить кредит. В итоге такие проекты попадают в категорию высокорискованных, что практически значит отказ от проектного финансирования.
По планам властей предоставлять кредиты для строительства таких потенциально рискованных объектов должен Банк ДОМ.РФ. Это предупредит возникновение на рынке «замороженных» новостроек из-за того, что их застройщики не смогли получить кредит на строительство».
Как принципиально для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов? Есть ли тут опасности для дольщика и какие?
Дмитрий Логинов: «Мысль поэтапного раскрытия эскроу-счетов – одна из более спорных в новейшей реформе. Неувязка связана с невыполнимостью одновременного сосуществования гарантированной возвратности и низкой себестоимости строительства.
Застройщики, лишенные способности завлекать средства дольщиков впрямую, обязаны находить заемные средства, и себестоимость строительства будет включать в себя, кроме конкретных расходов на строительство дома, к тому же сам кредит. Парадоксальность ситуации в том, что девелопер практически платит проценты на средства, которые находятся в самом банке.
При частичном раскрытии можно было бы списывать с эскроу-счетов средства пропорционально объему выполненных работ и погашать задолженность по кредиту. Это позволило бы держать основное тело кредита на малом уровне и уменьшить расходы по его содержанию, что понизило бы конечную стоимость приобретаемой квартиры. Но тогда теряется главный козырь эскроу-счетов – возвратность. Если на стадии строительства застройщик раскроет в свою пользу часть эскроу-счета, а потом дольщик расторгнет ДДУ, то банк возвратит ему только остаток. Такая мысль убивает саму сущность реформы.
В теории существует возможность решения задачи – это мысль «виртуального раскрытия эскроу-счетов». Сущность - «кредит» минус «эскроу-счета» = «непокрытая эскроу часть кредита, на которую начисляется процент». Но можно столкнуться с противодействием банковского сектора, т.к. мысль лупит по доходности».
Екатерина Тейдер, управляющий направления девелопмента Becar Asset Management: «Для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов очень принципиально, т.к. оно почти всегда соответствует поэтапной реализации и вводу в эксплуатацию корпусов объекта, при этом проект может быть очень масштабным. Никаких дополнительных рисков для дольщиков такое раскрытие не несет, оно все равно происходит после ввода в эксплуатацию - но не всего проекта, а соответственного шага (корпуса).
В целом получение проектного финансирования - трудозатратная и сложная процедура, которую не все сумеют пройти, а само оно обходится очень недешево. Маленькие застройщики сумеют завлекать в проект партнеров, чтоб иметь ресурсы для финансирования, либо из-за большой денежной нагрузки не станут заходить в проект».
Илья Андреев: «Сейчас все еще не до конца понятны механизмы взаимодействия Фонда защиты прав дольщиков и банков. Средства дольщиков находятся на эскроу-счетах весь период реализации проекта, застройщики платят значимые суммы в Фонд, и подразумевается, что компенсация и достройка в случае банкротства застройщика будут осуществляться конкретно из этих фондовых, страховых средств. Потому можно сказать, что дольщики не несут никаких дополнительных рисков».
Вениамин Голубицкий: «Русский рынок недвижимости в плане реализации модели проектного финансирования идет по западному пути. Но там банк порциями размораживает средства на эскроу-счетах для застройщика, по мере того, как строится дом. У нас же – средства попали в банк и до конца стройки там лежат, на самом деле, не работая ни для застройщика, ни для покупателя. Мы искусственно сужаем рынок, сокращаем число новых проектов. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет удержаться на плаву и некрупным застройщикам, работающим в регионах. При сегодняшней схеме есть возможность, что ветвь лишится ряда некрупных, но ответственных игроков. Опасности для дольщиков в текущее время минимизированы – изучите историю компании, познакомьтесь с проектами - репутация застройщика сама даст подсказку степень риска».
Альберт Клюев: «Поэтапное раскрытие позволило бы застройщикам сберечь до 5% годичных на получаемые суммы от банков. В таком случае для дольщика, непременно, возникают определенные опасности с момента раскрытия его эскроу-счета и до момента передачи ему квартиры в построенном комплексе, сопоставимые с рисками, которые имели дольщики при ранее действующей схеме долевого роли в строительстве».
Мария Литинецкая: «Вправду, это поможет понизить кредитную нагрузку на застройщика, но в некий степени станет отступлением от изначальной идеи реформы долевого строительства, ведь власти не желают допустить попадания средств дольщиков в кассу девелопера до окончания строительства. Таковой конкретный подход, естественно, гарантирует безопасность вложений, но нехватка ликвидности и дорогой кредит для застройщиков в длительной перспективе могут стать еще большей неувязкой».
Наталья Гарифуллина: «Опыт поэтапного раскрытия эскроу-счетов применяется в Европе – застройщик получает средства после окончания определенных шагов строительства, к примеру, после окончания работ нулевого цикла либо возведения каркаса строения. Из тривиальных плюсов для застройщика – возможность ранее возвратить вложенные инвестиции в проект, сформировать прибыль и свободный валютный поток навести на реализацию последующего проекта.
В Рф поэтапное раскрытие не будет использовано, пока у банков нет ресурсов для доказательства поэтапной готовности объектов, а отрасли в целом необходимо время на освоение и отладку работы по эскроу.
Думаю, что на данном шаге такая инициатива не нужна. Рынок должен обменяться, чтоб запускать новые строй проекты смогли только сильные игроки».
Алексей Перлин: «Поэтапное раскрытие позволило бы девелоперам понизить переплату по проектному финансированию, так как кредит банку получится погашать досрочно. С одной стороны, это должно провоцировать девелоперов прирастить скорость строительства, т.к. конкретно по мере заслуги последующей стадии готовности застройщик получит средства, пусть и отчасти.
С другой стороны, поэтапное раскрытие ставит под колебание эффективность поправок в 214-ФЗ, а конкретно – внедрение эскроу-счетов, на которых средства покупателей будут накрепко защищены».
Стекло акриловое белое 1000х500х4 мм
Стекло акриловое — удобная кандидатура классическому оконному стеклу. Материал употребляется в качестве светопрозрачного наполнения окон, балконных и межкомнатных дверей, мебельных фасадов. Стекло белоснежное, размер изделия — 50 × 100 см, толщина листа — 4 мм.
Преимущества
- Материал долговечен, с течением времени не меняет собственных параметров и не тускнеет.
- Высочайшая крепкость и стойкость к ударам.
- Синтетическое стекло более неопасно, чем обыденное: при его разбитии не появляется острых осколков.
- Материал показывает отличные характеристики по термоизоляции.
- По мере надобности стекло просто режется и сверлится.